Controversie condominiali

Dalle controversie riguardanti il condominio e le suo diverse articolazioni, lo studio legale garantisce ampia conoscenza, professionalità e provata serietà. Lo studio legale, svolge, tra l'altro, attività di amministrazione condominiale da circa 11 anni, affrontando e risolvendo le più diverse problematiche correlate alla vita di condominio, soprattutto attraverso attività stragiudiziale evitando gli enormi e spesso infiniti disagi connessi al nascere di contenziosi giudiziari.

Cosa è il condominio?

Un condominio comincia ad esistere giuridicamente nel momento in cui un edificio, di proprietà di un unico proprietario, viene frazionato mediante atti pubblici; quando cioè una proprietà individuale diviene plurima, con il trasferimento di ciascuna singola unita’ immobiliare a soggetti diversi. Restano pero’ in comunione pro indiviso tutte quelle parti dell’edificio che per ubicazione e struttura funzionale, sono destinate a soddisfare esigenze generali e primarie del condominio stesso.

 Il condominio dunque si costituisce allorché due o più soggetti proprietari di due o più unita’ immobiliari di uno stesso edificio, esercitano il loro diritto sia sulle parti comuni che sulle proprie in modo proporzionale al valore delle rispettive proprietà.

 La proprietà può essere per piano o porzione di piano in senso non solo verticale ma anche orizzontale o per singola unita’ immobiliare con parti necessariamente comuni perché contenenti accessori indivisibili per natura o destinazione.

 Il condominio, a differenza della comunione, e’ caratterizzato dall’esistenza di una proprietà immobiliare divisa, e può definirsi un "ente di gestione" che, sprovvisto di personalità giuridica e senza autonomia patrimoniale opera per la conservazione delle parti comuni dell’edificio e della funzionalità dei servizi nell’interesse comune di tutti i partecipanti, pur senza interferire nei diritti autonomi di ciascun condomino.

 

Supercondominio - Condominio minimo - Condominio parziale

 

Il condominio parziale.Questa figura, fonte di continua discussione ed affrontata più volte dalla Corte di cassazione, fa riferimento a quella parte dell'edificio che attribuisce soltanto a certi condomini la contitolarità di cose o impianti che siano collegati strumentalmente solo ad alcuni piani (o porzioni di piano) del palazzo e perciò destinati all'uso o servizio esclusivo degli stessi. Il condominio parziale consiste dunque in una "limitazione" al riconoscimento del diritto del condomino in quanto ridisegna i rapporti tra unità immobiliari e parti comuni, attribuendo la proprietà dei beni comuni a tutti i condomini solo quando questi beni siano materialmente e funzionalmente collegati alla generalità delle unità abitative presenti nell'edificio condominiale. Così per esempio se lo stabile è grande e ha più scale, i relativi ascensori possono servire soltanto a una parte dei condomini. Ecco allora che in questa ipotesi si potranno svolgere assemblee a cui parteciperanno e decideranno solo i condomini interessati, gli stessi tenuti a sopportare le spese necessarie.

Il supercondominio. La definizione introdotta dalla giurisprudenza si rifà a un caso estremo di condominio "parziale" che si verifica quando più edifici - indipendenti e a loro volta in regime condominiale o anche in proprietà singola – mantengono parti o servizi destinati all'uso comune: per esempio il giardino, la portineria o l'impianto di illuminazione o riscaldamento centralizzato.
È possibile che ciascun palazzo abbia un diverso amministratore e tenga autonome assemblee; tuttavia dovrà esistere anche un'assemblea, un amministratore e un regolamento del supercondominio, per decidere in relazione ai problemi di competenza di tutti.

Il piccolo o minicondominio. Anche quando l'edificio è formato solo da due appartamenti si è in presenza di un condominio o meglio di un piccolo o minicondominio. Il caso tipico è quello delle villette bifamiliari: i due appartamenti sono sovrapposti e hanno in comune i muri portanti e il tetto. Viceversa due villette adiacenti, che condividono solo un muro, hanno una semplice comunione sulla parete di separazione.

 

Assemblea di Condominio

Liti in agguato

 

L'ASSEMBLEA CONDOMINIALE 

Convocazione

 L’assemblea è convocata in via ordinaria almeno una volta l’anno per discutere e deliberare sulle materie indicate dall’1135 c.c., questa può essere richiesta in qualsiasi momento dall’amministratore o da un condomino.Diversamente l’assemblea straordinaria può essere convocata dietro richiesta dell’amministratore o di almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza.Poichè l'art. 1136 c.c. non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell'avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata da univoci elementi dai quali risulti, anche in via presuntiva, che il condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia della convocazione.E' sufficiente a soddisfare le esigenze di conoscenza previste dalla legge l'avviso effettuato mediante tempestiva affissione in luogo visibile a tutti i condomini.E' da ritenere legittima la prassi invalsa in un condominio di diramare gli avvisi di convocazione delle assemblee a mezzo del telefono.E' valida la convocazione per l'assemblea condominiale consegnata informalmente al congiunto residente del condomino che non vive nell'immobile, se all'interno del condominio si è consolidata una prassi in tal senso e sempre che il regolamento condominiale non imponga un particolare obbligo di forma (Cass. 8449/2008).L'amministratore non ha il dovere di convocare per l'assemblea il presunto acquirente di un locale condominiale fintantochè quest'ultimo non abbia assolto all'onere di notificare, o quantomeno di comunicare formalmente, l'avvenuto passaggio di proprietà.Detto avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i condomini o attraverso raccomandata o mediante firma su un foglio nel quale è riportato il testo della convocazione.La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsti dall'art. 1137, comma 3, c.c., decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione, è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Annullabile, ex art. 1137 c.c., è la delibera il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio.Il condomino non invitato può sempre impugnare la delibera assembleare.Ai sensi dell'art. 1136 c.c., l'assemblea può deliberare solo previa verifica della convocazione di tutti i partecipanti, tuttavia, spetta al condomino, che impugna la delibera condominiale, la prova della mancata convocazione di alcuni condomini.Molto importante è la regolarità della convocazione per la stessa validità delle delibere assembleari.Di fatto l’assemblea non può deliberare se non sono stati invitati tutti i condomini ed è regolarmente costituita solo con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio e i 2/3 dei partecipanti al condominio.

 

Ordine del giorno

Le deliberazione che hanno ad oggetto le innovazioni devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i 2/3 del valore dell’edificio.L'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione.Molto importante è anche l’ordine del giorno nel quale devono essere inseriti gli argomenti che saranno oggetto dell’assemblea.Affinchè la delibera di un'assemblea condominiale sia valida è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione. In particolare la disposizione dell'art. 1105 comma 3 c.c. - applicabile anche in materia di condominio di edifici la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare, non comporta che nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea. Il tema da trattare in assemblea può essere indicato anche in forma sintetica in modo da permettere la delimitazione "ex ante" della materia da trattare. La voce "varie ed eventuali" non comprende atti negoziali, ma si riferisce a semplici comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, prospettazioni dei problemi e risposte dell'amministratore.

 

Il presidente dell'assemblea

 Ricorso alle delibere :Il ricorso deve essere presentato entro 30 giorni ( a pena di decadenza), che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

 

Il registro anagrafe nella disciplina del codice civile

Il nuovo obbligo di gestione condominiale

Il nuovo art. 1130, n. 6, c.c., come modificato dalla legge di riforma del condominio n. 220/2012, prevede espressamente l’obbligo di tenuta del registro dell’anagrafe condominiale a cura dell’amministratore. Si tratta, nello specifico, di una sorta di “carta di identità” del fabbricato, contenente le notizie anagrafiche e patrimoniali essenziali utili per identificare tutti i partecipanti al condominio. le informazioni che devono essere contenute nel registro sono tutte individuate nel predetto art. 1130, n. 6, ai sensi del quale l’amministratore deve: “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

Il correttivo introdotto dal “Destinazione Italia”

La lettera c) del comma 9, del D.L. 23.12.2013 n. 145, convertito dalla L. 21.2.2014 n. 9, ha introdotto un’importante modifica per quanto concerne la tenuta e l’aggiornamento del registro di anagrafe condominiale, specificando che i dati relativi alle c.d. “condizioni di sicurezza” devono essere esclusivamente quelli riferiti alle “parti comuni dell’edificio”. Secondo la formulazione originaria della norma, il registro in questione doveva contenere, oltre alle generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, “nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”. Tale inciso aveva suscitato non poche perplessità, in quanto richiedeva che i dati relativi alle condizioni di sicurezza dovessero essere riferiti, analogamente ai dati catastali, alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, con tutta una serie di conseguenze rilevanti sia per l’amministratore che per i singoli condomini, chiamati a svolgere un’attività particolarmente intensa e difficoltosa, nonché possibile fonte di responsabilità e contenziosi. In particolare, l’amministratore avrebbe dovuto richiedere ai condomini i dati delle certificazioni relative, appunto, agli immobili e relativi impianti di proprietà individuale, con conseguente obbligo per i proprietari di emettere le relative attestazioni sulla sicurezza dei propri immobili, anche in quelle ipotesi in cui le attività ivi realizzate non fossero state idonee ad interferire in alcun modo con la tutela delle parti comuni dell’edificio. Circostanza, questa, che avrebbe potuto dare luogo a ingiustificate intromissioni nelle proprietà individuali. Il legislatore ha risolto la questione limitando l’oggetto dell’anagrafe condominiale ai dati relativi alle condizioni di sicurezza delle sole parti comuni di cui all’art. 1117 c.c. o, al più, delle parti comuni richiamate dagli artt. 1120 e 1122, in relazione alle particolari fattispecie ivi contemplate.

Non si tratta, invero, di una novità assoluta. Già prima della riforma esisteva la prassi per l’Amministratore di avere un registro, a volte denominato “Libro matricola dei condomini”. il nuovo registro anagrafe recepisce tale prassi ampliando il contenuto del registro con ulteriori dati, tra i quali quelli dei conduttori e dei titolari di diritti reali minori.

1.2 La funzione del registro anagrafe.

Con l’istituzione del registro si è inteso attribuire all’amministratore un compito compilatorio e di raccolta di dati, dandone un’immediata disponibilità dei dati che verranno convogliati nei propri archivi per una più duttile e puntuale amministrazione dello stabile. L’introduzione di tale registro è finalizzata a garantire una maggiore trasparenza della composizione della compagine condominiale sia nei rapporti interni tra comproprietari e tra questi ultimi e l’amministratore sia nei rapporti esterni con i privati e le pubbliche autorità. Per le caratteristiche descritte, la funzione del registro è meramente conservativa e conoscitiva, non anche ispettiva. Trattasi di un fascicolo contenete l’insieme dei dati anagrafici e catastali per ciascuna delle unità immobiliari di cui consta I Dossier Condominio 5 il condominio degli edifici. Peraltro, non sussiste più l’obbligo relativo alla raccolta delle informazioni e/o dei documenti afferenti la conformità e gli adempimenti obbligatori sugli impianti posti all’interno delle singole unità immobiliari. Va sottolineato al riguardo che in sede di promulgazione della legge di riforma è stata eliminata la possibilità di una partecipazione diretta dell’amministratore per gli interventi urgenti a tutela della sicurezza negli edifici. In tali ipotesi, il testo originario prevedeva che, su richiesta anche di un solo condomino o del conduttore, l’amministratore, sussistendo un ragiona velo sospetto di assenza delle condizioni di sicurezza, poteva accedere alle parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al condomino o al conduttore delle stesse. Tale disposizione è stato soppressa perché ritenuta forse troppo “invasiva” dei diritti dei condomini. Alla luce dell’istituzione di questo nuovo registro ed in seguito al sistema di aggiornamento disciplinato, si viene a creare un sistema di pubblicità notizia in relazione alle vicende attinenti la titolarità delle singole unità immobiliari, con possibili utilizzi anche ai fini fiscali.

1.3 Un obbligo specifico dell’amministratore

L’amministratore deve adempiere a tale obbligo a pena di revoca dell’incarico per grave irregolarità di gestione ex artt. 1129, comma 11, n. 7, c.c. Si tratta di una mansione specificamente riconducibile all’amministratore e non anche al condominio al cui adempimento, come vedremo, anche i singoli condomini devono diligentemente collaborare. Ciò significa che, a rigore, l’obbligo di tenuta del registro anagrafe non sussiste nei piccoli condominii (fino a otto partecipanti) che decidano di avvalersi della facoltà di non nominare un amministratore e, comunque, in tutte le ipotesi in cui non venga conferito incarico ad un amministratore. In questi casi, peraltro, rimane salva la possibilità dell’assemblea dei condomini di disporre la tenuta di un registro con funzione di anagrafe, affidandone eventualmente l’incombenza al condomino facente funzioni di amministratore.

1.4 Contenuto del registro

I dati e le informazioni che devono essere inserite nel registro dell’anagrafe condominiale sono tutte individuate dall’art. 1130, n. 6, c.c.: • le generalità dei singoli proprietari e quelle dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio • i dati catastali di ciascuna unità immobiliare • ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. • ogni variazione dei dati anzidetti, per consentire l’aggiornamento del registro. Nel silenzio della legge, peraltro, sembra possibile l’inserimento di ulteriori dati, individuati dall’assemblea o dal regolamento di condominio e ritenuti utili ai fini della pubblicità e della migliore e più trasparente gestione condominiale.

I dati dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento Tra le informazioni da inserire nel registro anagrafe, l’art. 1130 c.c. menziona, oltre alle generalità dei singoli proprietari, anche le generalità dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento. Nella prima categoria vi rientrano le ipotesi, molto diffuse, di soggetti titolari del diritto di usufrutto o di abitazione. Nella seconda, invece, riguarda il caso tipico del conduttore dell’appartamento concesso in affitto. Grava sul proprietario dell’appartamento l’obbligo di comunicazione all’amministratore per consentire la corretta tenuta e l’aggiornamento del registro. Come si dirà diffusamente più avanti, la norma pone alcuni problemi pratici con particolare riguardo ai dati del conduttore, atteso che, come è stato osservato [1], non esiste alcuna anagrafe pubblica dei contratti di locazione da cui l’amministratore possa ricavare le informazioni utili in caso di mancata collaborazione del proprietario. Infatti, mentre per l’usufrutto e per l’abitazione è sufficiente effettuare una ricerca nei pubblici registro immobiliari (o per la residenza presso gli uffici anagrafe dei Comuni), ciò non è possibile invece per gli affitti, siano essi ad uso abitativo o ad uso diverso. Né sembra possibile fare riferimento all’Agenzia delle Entrate per i contratti di locazione registrati. Infatti, l’art. 18, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986, da cui si evince che per avere copia del contratto, l’amministratore deve chiedere prima un’autorizzazione al giudice competente.

1.5 Compilazione del registro ed oneri accessori.

La legge non impone obblighi di forma particolari, né prevede regole specifiche in ordine alle modalità di compilazione del nuovo registro anagrafe. È lasciata dunque ampia libertà di forma agli amministratori, con l’unico obbligo di rispettare i dati e le informazione obbligatoriamente richiesti dall’art. 1130 c.c. Peraltro, le diverse associazioni di categoria hanno predisposto diversi modelli –facilmente reperibili in rete - per velocizza e semplificare la raccolta dei dati. Si rammenta che, ai sensi dell’art. 1129, comma 2, c.c., l’amministratore, contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, deve comunicare, tra l’altro, il locale ove si trovano il registro anagrafe e gli altri registri di cui al n. 7 dell’art. 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne visione ed estrarne copia. Più in generale, ai sensi dell’art. 1130, n. 8, c.c., l’amministratore deve conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio.

TABELLA MAGGIORANZE ASSEMBLEARI
Qui puoi trovare notizie utili per determinare esattamente il quorum necessario per la valida costituzione assembleare e sue deliberazioni.
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BENEFICIO FISCALE SU RISTRUTTURAZIONE
Tutto quello che devi sapere sul beneficio fiscale correlato ai lavori condominiali
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE.pdf
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