APPROFONDIMENTI

 

Che cosa è la Locazione?

La locazione è il contratto con il quale una parte (tecnicamente definita “locatore”, ma nota anche come “padrone di casa”, “proprietario” o simili) si obbliga a far godere un bene (sia mobile che immobile) all'altra (tecnicamente “conduttore” o “locatario”, anche se, nel linguaggio corrente, è spesso chiamato “inquilino”, o “affittuario”), per un periodo di tempo determinato, in cambio di un corrispettivo in denaro. Per quanto concerne le principali note caratteristiche del contratto di locazione, merita di essere subito evidenziato che si tratta, sotto il profilo della formazione del negozio, di un contratto “consensuale”, in quanto l’iter di perfezionamento è del tutto concluso già al momento del valido scambio del consenso e del conseguente raggiungimento dell’accordo, senza necessità di una consegna materiale della cosa (al contrario dei contratti “reali”, come il comodato, in cui la datio rei è elemento essenziale in tal senso). Sotto altro profilo, la locazione è un contratto “a effetti obbligatori”, poiché da esso non deriva l’acquisizione in capo al destinatario di alcun diritto reale sul bene, bensì semplicemente il diritto di godere e di usare quel bene per un tempo determinato e solo per l’uso consentito e specificato nel contratto medesimo. Diversamente, la fattispecie “affitto” è riservata dal codice civile esclusivamente alle ipotesi in cui oggetto del contratto sia una cosa, mobile, immobile o anche un’universalità di mobili (come l’azienda), avente carattere produttivo (si pensi, a titolo esemplificativo, a terreni coltivabili ed esercizi commerciali).

 

Registrazione Contratto Locazione

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore), qualunque sia l’ammontare del canone pattuito, versando le imposte dovute.

 Il termine per la registrazione del contratto di locazione è di 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).

 Se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, non si è obbligati alla registrazione del contratto.

 Per la registrazione dei contratti sono previste due tipologie di tassazione:

  1. regime ordinario: si applica per tutti i contratti di locazione da chiunque stipulati. Per la registrazione è obbligatorio il versamento delle imposte di registro e bollo
  2. regime sostitutivo: si applica soltanto sui contratti di locazione ad uso abitativo stipulati al di fuori dell’esercizio d’impresa, arte e professione (restano escluse, quindi, le società e gli enti non commerciali). È un regime facoltativo e la scelta spetta soltanto al locatore. Per la registrazione, a differenza del regime ordinario, si versa un’imposta sostitutiva (cedolare secca) invece delle tradizionali imposte di registro, bollo, Irpef e relative addizionali.

COME SI REGISTRA

Il contratto di locazione può essere registrato:

  • con modalità telematica (on line): obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici
  • con modalità tradizionale (cartacea): è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate per compilare il modello 69 dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro (regime ordinario). Le parti contraenti devono calcolare il tributo e versarlo presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale. I contribuenti che, invece, hanno deciso di optare per il regime della cedolare secca devono, compilando sempre il modello 69 da consegnare in ufficio, indicare la scelta per il nuovo regime sostitutivo incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

 

Dal 1° luglio 2010, con la registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili vanno comunicati all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate anche i relativi dati catastali. 

Per i contratti registrati precedentemente, le informazioni vanno comunicate al momento della cessione, della risoluzione o della proroga, utilizzando il modello Cdc - pdf. La comunicazione dei dati catastali va fatta una sola volta. 

Il modello può essere presentato in forma cartacea all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto. Appena sarà disponibile la procedura informatica, potrà anche essere trasmesso in via telematica. 

I contribuenti obbligati alla registrazione telematica dei contratti (chi ha almeno 100 immobili), devono invece utilizzare i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate e verificare la coerenza dei dati comunicati con le istruzioni dell’Agenzia (specifiche tecniche allegate al provvedimento del 25/06/2010). 

La comunicazione va trasmessa entro 20 giorni dal versamento dell’imposta di registro per la cessione, la risoluzione o la proroga.



Elementi principali del Contratto di Locazione

Gli elementi e istituti principali del contratto di locazione, che è possibile individuare in ciascun contratto, indipendentemente dalla tipologia dello stesso, sono:
- la durata: la durata del contratto di locazione è normalmente stabilita dalla legge, che può definire un termine minimo di durata (ad esempio durata minima di 4 anni per i contratti ad uso abitativo), oppure un termine minimo e uno massimo entro il quale le parti concordano la durata da attribuire al rapporto di locazione (ad esempio durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi per i contratti di natura transitoria); in ogni caso il contratto di locazione non potrà avere durata superiore al limite massimo di 30 anni fissato dal codice civile;
- il rinnovo: il contratto può prevedere un rinnovo tacito, salvo disdetta che ciascuna delle parti può inviare all'altra entro un dato termine di preavviso (ad esempio, il contratto ad uso abitativo di 4 anni prevede il rinnovo tacito di altri 4 anni se non viene inviata disdetta); in alternativa il contratto può essere "a termine", escludendo cioè il tacito rinnovo e intendendosi definitivamente scaduto alla data di cessazione della locazione;
- le modalità di disdetta: la legge prevede inoltre tempi e modalità che consentono alle parti di recedere dal contratto di locazione; generalmente, mentre al locatore non è consentito di disdettare il contratto prima che questo giunga a scadenza, il conduttore ha invece facoltà di recesso anche nel corso della locazione;
- il canone: il canone di locazione può essere libero, cioè soggetto alla contrattazione delle parti, oppure concordato, vale a dire determinato in base a parametri e criteri stabiliti per legge;
- l'aggiornamento del canone: il canone di locazione stabilito in contratto può subire, nel corso della locazione, aggiornamenti e variazioni; generalmente il canone viene aggiornato sulla base dell'aumento del costo della vita accertato dall'ISTAT;
- il deposito cauzionale: si tratta di una somma che il conduttore versa al locatore al momento della stipula del contratto di locazione, a titolo di garanzia per il rispetto di tutte le obbligazioni contrattuali; tale somma va restituita al termine del rapporto di locazione, dopo aver verificato lo stato di riconsegna dell'immobile e l'adempimento degli altri obblighi (pagamento del canone e degli oneri accessori, ecc.) con la possibilità del locatore di trattenere la somma eventualmente necessaria al risarcimento di eventuali danni o mancati pagamenti; in alcuni casi la legge stabilisce che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità di canone;
- gli oneri accessori: sono oneri accessori le spese per le utenze (normalmente pagate dal conduttore direttamente ai fornitori previa intestazione dei contatori) e le spese condominiali; queste ultime sono ripartite addebitando al conduttore le spese di ordinaria amministrazione e gli oneri relativi alla fornitura dei servizi comuni (servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, manutenzione del giardino, ecc.) mentre rimangono a carico del locatore le spese per le opere di straordinaria manutenzione (ad esempio le spese per l'eventuale rifacimento della facciata, per la sostituzione dell'ascensore, ecc.);
- le spese di riparazione e di manutenzione: seguendo lo stesso criterio appena esposto le spese per le riparazioni che riguardano la singola unità immobiliare sono ripartite attribuendo al conduttore quelle di ordinaria manutenzione e al locatore quelle di manutenzione straordinaria.

 

Versamento dell'Imposta di Registro

VERSAMENTO DELL'IMPOSTA DI REGISTRO

L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato.

IMMOBILE

PERCENTUALE

Fabbricati a uso abitativo

2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Fabbricati strumentali per natura

1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva

2% del canone, negli altri casi

Fondi rustici

0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Altri immobili

2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%

 

PER I CONTRATTI CHE DURANO PIÙ ANNI SI PUÒ SCEGLIERE DI:

  • pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
  • versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente 2,5%) moltiplicato per il numero delle annualità.

durata in anni del contratto

detrazione (durata x 1,25%)

6

7,5%

5

6,25%

4

5,0%

3

3,75%

2

2,5%

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Tipologie contratti

Contratti di Locazione commerciali

Fanno parte dei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione tutti quelli aventi ad oggetto immobili con destinazione d'uso commerciale,artigianale, industriale, professionale o alberghiero.
La locazione ad uso diverso dall'abitazione è tuttora interamente disciplinata dalla legge 392/78 (la "legge dell'equo canone")che si occupa di questa tipologia di locazioni al capo II (artt. 27 e seguenti).

Disdetta Locatore Il locatore può inviare disdetta solo in occasione delle scadenze contrattuali inviando lettera raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi se si tratta di un immobile destinato ad attività alberghiere). Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge (art. 29 legge 392/78); 1) se il locatore intende adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o di un parente entro il 2° grado in linea retta; 2) se il locatore intende adibire l'immobile ad uso commerciale, artigianale, industriale, professionale o alberghiero, proprio, del coniuge o di un parente entro il 2° grado in linea retta; 3) se il proprietario intende demolire l'immobile per ricostruirlo, oppure se deve ristrutturarlo integralmente. Qualora non ricorra nessuna di queste condizioni il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 6 (o 9) anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con lo stesso termine di preavviso, questa volta per qualunque motivazione. In caso contrario il contratto si rinnova alle medesime condizioni, per uguale periodo.

Facoltà di recesso per il conduttore Il conduttore può recedere dal contratto:- in qualunque momento nel corso della locazione- inviando lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso- per gravi motivi (a meno che il contratto non preveda esplicitamente la possibilità di recedere anche indipendentemente dal sussistere di gravi motivazioni

Durata 6 anni + 6 di rinnovo automatico 9 anni + 9 per immobili destinati ad attività alberghiere.

IVA Se il locatore è un soggetto dotato di partita IVA, il canone di locazione è soggetto ad IVA nella misura del 21%.

Agevolazioni Come per tutti i contratti di locazione è ammessa una deduzione fiscale dal canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRPEF del 15%.

Aggiornamento canone Il canone può essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Contratto libero o 4+4

Questo contratto, detto libero, ha il vantaggio di avere una durata più lunga (4 anni + 4), e presuppone una libera determinazione del prezzo dell'affitto basata sulla trattativa tra inquilino e proprietario dell'appartamento.

Il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente previsto, né l'aumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.

Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.

Contratto 3+2

Durata Minimo: 3 anni più 2 di rinnovo automatico

Facoltà di recesso per il conduttore Il conduttore può recedere dal contratto:
- in qualunque momento nel corso della locazione
- inviando lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso
- per gravi motivi

Facoltà di disdetta per il locatore Il locatore può inviare disdetta:
- solo in occasione delle scadenze contrattuali
- inviando lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge (art. 3 comma 1 legge 431/98):
1) quando il locatore intende destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
2) quando il locatore è una società o ente pubblico con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative o di culto e intende destinare l'immobile all'esercizio delle proprie attività;
3) quando il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
4) quando l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ne deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo per i lavori;
5) quando l'immobile si trova in uno stabile che si vuol ristrutturare o trasformare a norma di legge e la presenza del conduttore sia di ingombro a tali opere;
6) quando il conduttore non occupa stabilmente l'alloggio senza un motivo valido;
7) quando il locatore intende vendere a terzi l'immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Qualora non ricorra nessuna di queste condizioni il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 4 anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con almeno 6 mesi di preavviso, questa volta per qualunque motivazione. In caso contrario il contratto si rinnova di 4 anni in 4 anni alle medesime condizioni.

Canone: Concordato, secondo l'accordo territoriale

Aggiornamento del canone Il canone può essere aggiornato annualmente in misura pari al 75% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Altre condizioni contrattuali E' obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato- dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sito l'immobile.

Tali disposizioni sono inderogabili

Agevolazioni Locatore:

Il canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRE (per il quale è prevista la deduzione fiscale del 15%, ammessa per tutte le tipologie di locazione) viene ulteriormente ridotto del 30%, per una deduzione complessiva del 40,5%.

L'aliquota del 2% viene applicata al 70% del canone annuo di locazione

Ciascun comune può decidere di ridurre l'aliquota ICI sugli immobili concessi in locazione con un contratto 3+2.

Agevolazioni Conduttore per l'immobile destinato a propria abitazione principale:

Ammessa una detrazione dall'IRE pari a € 495,80 (se il reddito complessivo del conduttore non supera € 15.493,71) oppure pari a € 247,90 (se il reddito complessivo del conduttore è compreso fra € 15.493,71 e €30.987,41).

Contratto transitorio

Condizione per la stipula Una delle due parti (il locatore o il conduttore) deve addurre una particolare esigenza di carattere transitorio che giustifichi la breve durata del contratto.

Durata Da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi

Rinnovo Non ammesso

Canone nelle 11 aree metropolitane e nei comuni confinanti e
nei comuni capoluoghi di provincia

Concordato in base a quanto stabilito dagli Accordi Territoriali

Canone negli altri comuni è possibile stipulare il contratto transitorio a canone libero.

Altre condizioni contrattuali E' obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:
- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato
- dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sito l'immobile.

Tali disposizioni sono inderogabili..

Agevolazioni fiscali Non sono previste particolari agevolazioni fiscali.

Contratto a studenti universitari fuori sede

Durata da un minimo di 6 mesi ad un massimo di 36 mesi, con rinnovo automatico per lo stesso periodo

Condizione per la stipula Il conduttore deve essere uno studente iscritto ad un corso di laurea o di specializzazione con sede nel comune in cui si trova l'immobile locato,ma deve avere residenza in comune diverso

Facoltà di recesso per il conduttore il conduttore può recedere dal contratto:
- in qualunque momento nel corso della locazione
- inviando lettera raccomandata con almeno 3 mesi di preavviso
- per gravi motivi

Facoltà di disdetta per il locatore non è prevista facoltà di disdetta a favore del locatore

Canone concordato, in base agli accordi territoriali

Aggiornamento del canone il canone può essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75%dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumoper le famiglie di operai e impiegati

Altre condizioni contrattuali è obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato, dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sitol'immobile.Tali disposizioni sono inderogabili.

Agevolazioni previste particolari agevolazioni fiscali a favore del locatore:

Il canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRE (per il quale è prevista la deduzione fiscale del 15%, ammessa per tutte le tipologie di locazione) viene ulteriormente ridotto del 30%, per una deduzione complessiva del 40,5%;

L'aliquota del 2% viene applicata al 70% del canone annuo di locazione;

Ciascun comune può decidere di ridurre l'aliquota ICI sugli immobili concessi in locazione con un contratto 3+2.

Contratto uso Foresteria

Il contratto ad uso foresteria può essere stipulato al verificarsi di 1 condizione:
il conduttore deve essere una società di capitali intenzionata a destinare l'immobile ad abitazione (anche turnaria) dei propri dipendenti (dirigenti, funzionari, operai, ecc.).
Questo contratto (la cui legittimità era stata messa in dubbio con l'entrata in vigore della legge 431/98 e poi confermata dall'articolo 145 della legge 388/2000 - Finanziaria 2001) fa parte dei contratti detti "completamente liberi", perché esclusi dalla disciplina delle leggi ordinarie e soggetti esclusivamente alle disposizioni del codice civile (art. 1571 e segg.).
Non esistono vincoli particolari da rispettare nel definire le condizioni contrattuali (durata, rinnovo, canone, aggiornamento del canone, ecc.), che possono essere stabilite liberamente dalle parti in sede di stipula del contratto.

Contratto Stagionale

Il contratto di locazione stagionale viene stipulato per soddisfare le esigenze abitative di carattere temporaneo di chi prende in locazione un immobile per uso turistico.
Anche il contratto stagionale fa parte (come quello ad uso foresteria) dei contratti "completamente liberi", soggetti alla sola disciplina del codice civile.
Questo lascia ampia libertà alle parti nel definire le condizioni contrattuali.

Se la locazione ha durata non superiore a 29 giorni il contratto non ha obbligo di registrazione

CONDOMINIO & DIRITTO

INDIRIZZO

Avvocato Gerardo Petrucci

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IL CREDO DEL LIBERO PROFESSIONISTA 

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"Non voglio essere un uomo comune, ho diritto d'essere non comune, se posso.
Cerco l'occasione per farmi avanti, non cerco la sicurezza.
Non voglio essere un cittadino sussidiato, umiliato ed intorpidito: sognare e costruire;
sbagliare e riuscire.
Mi rifiuto di cedere l'incentivo di una sovvenzione.
Preferisco i cimenti della vita ad un'esistenza assicurata;
l'emozione del successo all'insipida calma dell'utopia.
Non voglio dare la mia libertà in cambio di una beneficenza, nè
la mia dignità in cambio di un sussidio.
Ho diritto di pensare ed agire a mio modo, di godere i benefici
di quello che creo, di affrontare arditamente il mondo e dire:
ho fatto questo."
Dean Alfange

Con questo spirito, do il meglio di me
per affrontare tutte le problematiche giuridiche e normative rendendo al meglio per i miei clienti .
Provare per credere!

 

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