DEFINIZIONE: l'amministratore è l'organo rappresentativo del condominio, la sua figura è assimilabile a quella del mandato con rappresentanza con la conseguente applicabilità tra amministratore e ciascuno dei condomini delle disposizioni sul mandato.

Ai sensi dell'art. 71 bis delle Disp. Att. c.c. possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Gli ultimi due requisiti non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e)  comporta la cessazione dall'incarico.

Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice civile. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza di diploma di scuola secondaria di secondo grado e di formazione. Resta salvo l'obbligo di formazione periodica (art. 71 bis, comma 5, disp. Att. c.c.).

Con Regolamento del Ministro della giustizia, emanato ai sensi dell'articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n.  400,  sono determinati i  requisiti  necessari  per  esercitare  l'attività' di formazione degli amministratori di condominio nonché i  criteri,  i contenuti e le modalità di svolgimento dei  corsi  della  formazione iniziale e periodica  prevista  dall'articolo  71-bis,  primo  comma, lettera g), delle disposizioni per l'attuazione  del  Codice  civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220 di riforma del condominio  (art. 1 comma 9 lett. a D.L. 23 dicembre 2013, n. 145).

RAPPRESENTANZA: nei limiti delle sue attribuzioni o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti al condominio. L'esistenza di un organo rappresentativo unitario, non priva tuttavia, i singoli partecipanti al condominio, della facoltà di agire a difesa dei diritti, esclusivi e comuni, inerenti all'edificio condominiale. Pertanto ciascun condomino è legittimato ad impugnare personalmente la sentenza sfavorevole emessa nei confronti del condominio ove non vi provveda l'amministratore (Cass. 21.1.2010, n. 1011).

LEGITTIMAZIONE ATTIVA: l'amministratore può agire in giudizio sia contro i condomini che contro i terzi. Il potere rappresentativo comprende anche azioni di natura risarcitoria, ad esempio, nei confronti di un condomino per avere illegittimamente occupato spazi comuni (Cass. 30.10.2009, n. 23065).

Al contrario non può proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, delle azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva (Cass. 8.11.2010, n. 22656). L'amministratore può agire, nei confronti di un terzo, per il recupero di una quota di oneri dovuti al condominio.

L'amministratore di condominio può proporre, nei confronti dell'appaltatore, azione di responsabilità ai sensi dell'art. 1669 c.c. per difetti di costruzione anche senza preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale, se tali difetti determinano un'alterazione che incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile (Cass. 6.2.2009, n. 3040).

Tale legittimazione si estende pure alla proponibilità del procedimento di accertamento tecnico preventivo finalizzato ad acquisire tempestivamente elementi di fatto sullo stato dei luoghi o sulla condizione e qualità di cose, da utilizzare successivamente nel giudizio di merito introdotto con la domanda ex art. 1669 citato, posto che tale accertamento è strumentale all'esercizio stesso dell'azione di responsabilità (Cass. 9.11.2009, n. 23693).

Anche in seguito alla denuncia da parte di un condominio dell'abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale, mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, l'amministratore può agire giudizialmente anche senza il mandato da parte dei condomini, con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno nei confronti dell'autore dell'opera denunciata e dell'acquirente della stessa (Cass. 25.07.2011 n. 16230).

La delibera condominiale con la quale si autorizza l'amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per cassazione (Cass. 4.2.2010, n. 2584).

In caso di polizza assicurativa stipulata dal condominio in persona dell'amministratore, ciascun condomino non può sostituirsi all'amministratore stesso e agire, nel proprio interesse, nei confronti dell'assicuratore, infatti la rappresentanza spetta sempre e comunque all'amministratore e quindi il singolo condomino non è legittimato a rappresentare l'ente di gestione (Cass. 26.2.2009, n. 4245).

LEGITTIMAZIONE PASSIVA: l'amministratore può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Nelle controversie non rientranti tra quelle che può autonomamente proporre, l'amministratore non è legittimato a resistere in giudizio per il condominio senza autorizzazione dell'assemblea (Cass. 26.11. 2004, n. 22294). Questi può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione (Cass. 6.8.2010, n. 18331). La notifica di un atto processuale ad un soggetto che non sia stato nominato amministratore del condominio è giuridicamente inesistente mancando il presupposto della sua legittimazione processuale (Cass. 4.1.2002, n. 65).

Una volta cessato dall'incarico resta a suo carico solo l'obbligo di dare notizia al nuovo amministratore delle pretese azionate in giudizio, mediante comunicazione dell'atto notificato, attesa la conservazione di un dovere di diligenza, anche dopo l'estinzione del mandato, in relazione ai fatti verificatisi nell'epoca di operatività del mandato stesso o comunque ad esso collegabili (Cass. 04.07.2011 n. 14589).

LEGITTIMAZIONE DEI SINGOLI CONDOMINI: i singoli condomini possono intervenire nel giudizio in cui la difesa sia stata assunta dall'amministratore, e si possono avvalere in via autonoma, dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio rappresentato dall'amministratore, non spiegando influenza alcuna, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione di tale sentenza da parte dell'amministratore (Cass. 16.05.2011 n. 10717).

NOMINA DI UN CURATORE SPECIALE: quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di un curatore speciale ai sensi dell'art. 80 c.p.c.. Questi deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite (art. 64 disp. att. c.c.). La controversia relativa alla determinazione del compenso ed al rimborso delle spese del curatore speciale del condominio, nominato ai sensi dell'art. 65 disp. att. c.c. e dell'art. 80 c.p.c., rientra, a seconda del valore, nella competenza del giudice di pace o del tribunale (Cass. 26.10.2005, n. 20679).

NOMINA

MODALITA': l'amministratore è nominato dall'assemblea quando i condomini sono più di più di otto.

Se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario (art. 1129 c.c.).

Se l'assemblea non provvede la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini (art. 1129 c.c.). Questa provvede in camera di consiglio.

Si ricorre all'autorità giudiziaria in tutte le ipotesi di assoluta inerzia in ordine all'amministrazione della cosa comune per mancata assunzione dei provvedimenti necessari o per assenza di maggioranza o per difetto di esecuzione della deliberazione adottata.

L'incarico di amministratore del condominio può essere conferito, oltre che a una persona fisica, anche a una persona giuridica (Cass. 23.1.2007, n. 1406).

AMMINISTRATORE NEL CONDOMINIO MINIMO: il condominio minimo ha solo la facoltà e non l'obbligo di nominare un amministratore, pertanto quando tale facoltà non sia stata esercitata, legittimato all'azione sarà ogni singolo comproprietario il quale, nell'ipotesi in cui ricorra all'autorità giudiziaria per il risarcimento dei danni arrecati alla cosa comune, non avrà alcuna necessità di evocare in giudizio anche tutti gli altri comproprietari.

NEL SUPERCONDOMINIO: nei casi di  supercondominio cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 5, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea (art. 67, comma 3 e 4, disp. Att. c.c.).

INFORMAZIONI OBLIGATORIE: sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore (art. 1129, comma 5, c.c.)

In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore (art. 1129, comma 5, c.c.).

ALBO AMMINISTRATORI: non è necessario essere iscritti ad un albo specifico, ruolo od elenco professionale, né esiste alcuna incompatibilità o preclusione nella nomina.

COMPENSO: L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta (art. 1129, comma 14, c.c.).

L'assemblea determina al momento della nomina, il compenso da attribuire all'amministratore che resterà invariato per tutta la durata del mandato, cioè un anno. Nell'ipotesi in cui l'amministratore sia stato nominato dall'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1129 c.c., gli oneri relativi alla sua retribuzione sono a carico di tutti i partecipanti al condominio, tenuti per legge a contribuire alle spese necessarie per il godimento della cosa comune e per i servizi relativi.

L'attività dell'amministratore, deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte.

FORMA DELLA NOMINA: per la nomina dell'amministratore non sono prescritte forme particolari. La procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita. Questa può risultare anche dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, senza mettere in discussione i poteri de gestione e di rappresentanza del condominio (Cass. 10.4.1996, n. 3296).

MAGGIORANZE PER LA NOMINA: le deliberazioni dell'assemblea che concernono la nomina dell'amministratore devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136 comma 2 c.c.).

ADEMPIMENTI INFORMATIVI: contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.

POLIZZA ASSICURATIVA: L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato.

L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei  lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.

IMPUGNAZIONE DELLA DELIBERA DI NOMINA: l'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini (Cass. 5.3.2006, n. 7619).

L'amministratore, subito dopo la nomina, prende in consegna il condominio e dovrà ritirare dal suo predecessore la documentazione da questi detenuta.

Il precedente amministratore deve consegnare anche la chiusura di cassa, documento nel quale sono chiaramente indicati i versamenti eseguiti dai condomini e i pagamenti effettuati sino al momento della consegna.

AMMINISTRATORE USCENTE: alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi (art. 1129, comma 8, c.c.).

Con il passaggio delle consegne cessa anche la responsabilità dell'amministratore uscente per quanto riguarda la conservazione dei libri contabili e documenti giustificativi delle spese ed egli si libera da ogni incombenza che sino a quel momento è tenuto a svolgere per il condominio. L'amministratore uscente non può rifiutarsi di restituire i documenti.

Il nuovo amministratore è legittimato ad agire nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti occorrenti all'esercizio della gestione condominiale senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare.

Secondo le regole del mandato l'amministratore uscente è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato medesimo dal condominio, vale a dire tutto ciò che ha in cassa indipendentemente dalla gestione alla quale le somme si riferiscono (Cass. 30.3.2006, n. 7498).

DELEGA DELLE FUNZIONI: in difetto di contraria manifestazione nell'atto di nomina, l'amministratore può delegare le proprie funzioni a un terzo, se del caso anche con attribuzioni di rappresentanza processuale sempre che questa sia conferita unitamente alla rappresentanza sostanziale.

DURATA IN CARICA: L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

La nomina e la cessazione per qualsiasi causa sono annotate in un apposito registro.

RICONFERMA: le deliberazioni che concernono la conferma dell'amministratore in carica devono essere adottate con la maggioranza di cui all'art. 1136 comma 2 c.c e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Si ritiene comunque valida la delibera in seconda convocazione approvata con un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136 3 comma c.c.).

Ogni anno l'amministratore dovrà inserire nell'ordine del giorno dell'assemblea ordinaria la voce "eventuale conferma in carica dell'amministratore attuale o nomina di nuovo amministratore" PROROGA DELLE FUNZIONI: in tutti i casi in cui il condominio rimanga privato dell'opera dell'amministratore sono prorogate le funzioni dell'amministratore uscente, non solo nei casi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c., o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamento per illegittimità della relativa delibera di nomina.

POTERI DELL'AMMINISTRATORE CESSATO DALLA CARICA: Anche dopo la cessazione della carica l'amministratore conserva i poteri di amministrazione provvisoria conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento e può continuare ad esercitarli fino a quando non sia nominato un nuovo amministratore (Cass. 23.01.2007, n. 1405). Questi ha diritto alla retribuzione in proporzione al servizio prestato, nonché conserva tutti gli obblighi di legge fiscali e previdenziali.

Qualora l'assemblea manifesti espressamente la volontà di revocare l'amministratore, in questo caso sarà il condominio ad addossarsi la responsabilità dell'amministrazione del condominio, fino a quando non verrà nominato un nuovo amministratore.

L'assemblea può nominare un nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente, applicandosi la norma sulla revoca tacita del mandato, di cui all'art. 1724 cod. civ (Cass. 18/04/2014 n. 9082).

DIMISSIONI: l'amministratore deve dare notizia ai condomini della volontà di rendere le dimissioni mediante lettera nella quale oltre a rendere le dimissioni convoca l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore L'amministratore dimissionario presenterà all'assemblea il rendiconto di cui chiederà l'approvazione, inoltre consegnerà al condominio tutti i documenti contabili di cui avrà cura di farsi rilasciare un verbale di consegna.

REVOCA

L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

IPOTESI DI REVOCA: ai sensi dell'art. 1129 c.c. la revoca dell'amministratore si ha nei seguenti casi:

 

- da parte dell'assemblea in qualsiasi momento; -- le deliberazioni dell'assemblea che concernono revoca dell'amministratore devono essere approvate con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (art. 1129 comma 11 c.c.).  L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.  - dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino quando citato in giudizio per qualunque azione o notificato qualsiasi provvedimento avente un oggetto che esorbita le attribuzioni dell'amministratore non dà notizia senza indugio all'assemblea dei condomini (art. 1131, comma 3 e 4, c.c.). - se non rende il conto della gestione, -  in caso di gravi irregolarità

Costituiscono gravi irregolarità:  1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini; 5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio; 6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva; 7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9) (tenuta registro anagrafe condomini, dei verbali dell'assemblea, dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso; 8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici, fiscali e professionali e l'informazione sui registri e le modalità di visione da parte dei condomini. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma dall'art. 1129 c.c. e cioè mancata apertura e utilizzazione del conto corrente intestato al condominio. In tal caso i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.

PROCEDIMENTO: in caso di procedimento dinanzi all'autorità giudiziaria sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice (se non rende il conto della gestione,  in caso di gravi irregolarità se non dà notizia ai condominio delle azioni  giudiziarie che esorbitano le proprie attribuzione), il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione (art. 64 disp. att. c.c).

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
Le medesime regole si applicano anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica (art. 1129, comma 17, c.c.).

E' ammissibile il ricorso da parte di un condomino anche senza l'assistenza di un difensore. Infatti, nei procedimenti di volontaria giurisdizione è obbligatorio il patrocinio di un procuratore solo nelle ipotesi di procedimento di natura contenziosa che involge controversie su diritti soggettivi e stato (Trib. Napoli 21 novembre 2007).

 

- non può essere proposto il ricorso per cassazione ex art. 111 Cost. contro il decreto con il quale la Corte d'appello provveda in sede di reclamo avverso il decreto del Tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio, in quanto si tratta di provvedimento di volontaria giurisdizione non suscettibile di passare in cosa giudicata, potendo gli interessati nuovamente ricorrere al giudice per chiedere un altro provvedimento in senso difforme da quello precedente (Cass. 18.4.2005, n. 8085). - per gli stessi motivi è inammissibile l'impugnazione per revocazione proposta ai sensi dell'art. 395 c.p.c. avverso il decreto mediante il quale la Corte di Appello provvede sul reclamo avente ad oggetto il decreto del tribunale di revoca dell'amministratore di condominio ai sensi degli artt. 1129 c.c. e 64 disp. att. c.c., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, non ha carattere decisorio, non precludendo la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto sul quale il provvedimento incide (App. Catania 18.2.2009).

LEGITTIMAZIONE A CONTRADDIRE: l'interessato legittimato a contraddire è soltanto l'amministratore e non il condominio il quale non è tenuto né ad autorizzare né a ratificare la resistenza in giudizio dell'amministratore medesimo, trattandosi di ipotesi estranea a quelle previste dagli artt. 1130 e 1131 c.c. e ciò malgrado le ripercussioni nei confronti del condominio degli effetti della pronuncia giudiziale.

MANCATO RENDIMENTO DEL CONTO PER DUE ANNI: oltre per non avere reso il conto della gestione per due anni, è legittima la revoca dell'incarico dell'amministratore che renda il conto della gestione tramite una semplice informativa semestrale inviata ai condomini, senza che questi siano convocati in assemblea (App. Bari 15.5.1997).

GRAVI SOSPETTI DI IRREGOLARITA': Non è sufficiente una cattiva gestione patrimoniale ma è necessario che il condominio abbia sofferto un danno concreto e rilevante. Infatti "una grave irregolarità nell'amministrazione, che non si traduca in un immediato danno, o pericolo di danno, per il condominio, non è idonea a provocare la revoca dell'amministratore, potendo sempre l'assemblea adottare le iniziative opportune, non escluso il recesso, nel corso delle sue periodiche convocazioni (Trib. Napoli 13.12.1994). All'adozione di un provvedimento così particolarmente severo nei confronti dell'amministratore condominiale si può pervenire solo all'esito di un giudizio, in cui non solo il sospetto delle gravi irregolarità si renda verificabile attraverso la rappresentazione di elementi precisi e concordanti, ma quando a ciò si possa far seguire la prognosi che la protratta permanenza nella carica dell'amministratore risulti pregiudizievole per l'interesse del condominio (Trib. Bologna, Sez. III, 25.5.2006).

Le gravi irregolarità si ravvisano nel caso di confusione nella gestione del conto del condominio, ad esempio con l'adozione da parte dell'amministratore, di un conto corrente intestato ad una gestione patrimoniale, quando il conto corrente non contiene alcun elemento idoneo a ricondurre le operazioni alla gestione del condominio.

E' immediatamente revocabile l'amministratore che faccia affluire i fondi del condominio sul suo conto personale (Trib. Milano 29.9.1993).
 

- Non costituisce grave irregolarità di gestione l'applicazione di tabelle millesimali viziate dalla mancata ricomprensione nelle stesse di tutti i cespiti che concorrono a formare il compendio condominiale di cui è informato, poiché non vi è obbligo di revisionarle. - Non costituisce grave irregolarità di gestione  la convocazione di una sola assemblea, poi non svolta per mancato intervento del numero minimo dei condomini, da parte dell'amministratore nel corso dell'intero anno di gestione, senza ulteriori convocazioni successive. - Non costituisce grave irregolarità di gestione  la mancata previa approvazione assembleare del conto preventivo di gestione. - Non costituisce grave irregolarità di gestione la mancata approvazione assembleare del conto consuntivo.

POTERI E FUNZIONI

ATTRIBUZIONI: a norma dell'art. 1130 c.c.  . l'amministratore di condominio oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 c.c. deve:

 

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio; 5) eseguire gli adempimenti fiscali; 6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili; 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate; 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio; 9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; 10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

GESTIONE INDIVIDUALE: Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (1134 c.c.).

NEL CONDOMINIO MINIMO: anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ. (Cass. 12.10.2011 n. 21015).

OSSERVANZA DEL REGOLAMENTO

LEGITTIMAZIONE IN GIUDIZIO: essendo tenuto a curare l'osservanza del regolamento di condominio l'amministratore è legittimato ad agire in giudizio per ottenere la cessazione degli abusi posti in essere da un condomino senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare e, inoltre, ha la facoltà di irrogare a detto condomino una sanzione pecuniaria, qualora ciò sia previsto dallo stesso regolamento, ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c. (Cass. 26.6.2006, n. 14735).

Questi è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale, come ad esempio, bar ristorante, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell'amministratore stesso (Cass. 25.10.2010, n. 21841).

RESPONSABILITA' DEL LOCATORE: il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo risponde nei confronti degli altri condomini delle violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione.

SANZIONI: ai sensi dell'art. 70 disp. att. c.c. per le infrazioni al regolamento di condominio l'amministratore può applicare a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a euro 0,052, la somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. La norma è poco applicata per le minima entità della sanzione. In realtà il limite può essere superato dalla volontà del condominio.

DISCIPLINA DELL'USO DELLE COSE COMUNI

POTERE DELL'AMMINISTRATORE: l'amministratore detta al condominio una serie di accorgimenti o diposizioni per l'utilizzo delle cose comuni, ad esempio, sulle modalità di uso dell'ascensore, di accensione delle scale, di utilizzo del cortile condominiale e dei posti macchina e di quant'altro costituisca parte comune al condomino. L'amministratore ne dà notizia al condominio mediante lettere o circolari.

Il potere dell'amministratore di disciplinare l'uso delle cose comuni è finalizzato ad assicurare l'uso paritario da parte di tutti i condomini, quindi non può vietarne completamente l'utilizzo (Cass. 23.3.2006, n. 6567).

PRESTAZIONI DEI SERVIZI NELL'INTERESSE COMUNE: l'amministratore deve garantire l'erogazione dei servizi comuni a tutti i condomini in misura paritaria: in generale i principali servizi sono quelli di portierato, dell'ascensore, del riscaldamento centrale, e raramente, del condizionamento d'aria e d'acqua calda centralizzata.

RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI

MODALITA': i contributi sono riscossi al domicilio dell'amministratore, molti amministratori costituiscono uno speciale conto bancario del condominio, ove i condomini possono versare i contributi.

L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica (art. 1129, comma 7, c.c.).

E' illegittimo è il comportamento dell'amministratore che, facendo affluire i versamenti delle quote condominiali sul suo conto personale e non su un conto del condominio, generi una confusione del suo patrimonio con quello condominiale, rendendo impossibile, in tal modo, ogni controllo della gestione da parte dei condomini (Trib. Milano 29.9.1993).

MOROSITA' DEI CONDOMINI: in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (63 disp. att. c.c.)

L'amministratore non può ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di recuperare delle somme, è consentita un delibera assembleare la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa allo scopo (Cass. 5.11.2001, n. 13631).

La ripartizione dei debiti consolidati e inesegibili dei condomini morosi deve essere fatta in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.

DECRETO INGIUNTIVO: per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi (63 disp. att. c.c.).

Non occorre l'autorizzazione dell'assemblea poiché la fonte di tale potere discende dall'approvazione assembleare del piano di ripartizione.

La delibera di ripartizione della spesa, finalizzata alla riscossione delle spese tra i singoli condomini, costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l'esistenza di tale credito.

Il decreto ingiuntivo può essere chiesto anche in base ai prospetti mensili delle spese condominiali non contestati, ma in questo caso non si può ottenere la clausola di provvisoria esecuzione (Cass. 10.4.1996, n. 3296). Per ottenere il decreto ingiuntivo l'amministratore deve depositare il ricorso per decreto ingiuntivo nella cancelleria del giudice competente per materia, cioè quello ove è ubicato l'immobile, allegando il verbale dell'assemblea di approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, nonché lo stato di ripartizione delle spese. L'assistenza di un avvocato è obbligatoria se il credito supera euro 516,46. Il decreto deve essere notificato al debitore. Una volta che il condomino moroso ha ricevuto il decreto ingiuntivo deve provvedere al pagamento anche se decide di fare opposizione.

Il giudizio di opposizione non può essere temporaneamente sospeso in attesa della definizione della causa sulla invalidità della delibera posta a fondamento della pretesa creditoria del condominio (Cass. 27.2.2007, n. 4421).

Occorre fare attenzione che l'azione sia diretta contro l'effettivo condomino e non contro il cosiddetto "condomino apparente" quale è ad esempio il marito che si sia comportato da condomino dell'appartamento di proprietà esclusiva della moglie.

In caso di proprietà locate debitore dei contributi condominiali è il condomino proprietario dell'immobile e non l'inquilino. Pertanto l'amministratore dovrà inviare le richieste di pagamento al proprietario.
 

- In caso di separazione consensuale o giudiziale dei coniugi l'amministratore deve richiedere il pagamento delle spese condominiali al coniuge assegnatario dell'alloggio, salvo diversi patti tra coniugi contenuti nella sentenza di separazione. - Nell'ipotesi di proprietà concessa in usufrutto  il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale (art. 67 comma 8 disp.att. c.c.). - In caso di morte di un condomino proprietario di un appartamento gravato dalle spese condominiali, il debito assume la qualità di debito ereditario art. 752 c.c.). L'amministratore dovrà chiedere il pagamento delle spese agli eredi che rispondono solidalmente con il condomino defunto per i pagamenti dei contributi relativi all'anno in corso e quello precedente (art. 63 disp. att c.c.). - In caso di vendita dell'immobile  chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63 comma 4 disp. Att. c.c.).

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto (art. 63, comma 5, disp att.c.c.).

OBBLIGHI  DELL'AMMINISTRATORE: salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ricorrendo al decreto ingiuntivo (art. 1129, comma 9, c.c.).

IN CASO DI VENDITA: in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att c.c. (Cass. 3.12.2010 n. 24654).

A tale scopo l'amministratore deve svolgere le necessarie indagini per verificare l'effettiva titolarità del diritto di proprietà prima di dare inizio alle azioni legali e le quote condominiali devono essere richieste soltanto a coloro che sono effettivamente proprietari della porzione immobiliare e non a chi si comporta come se fosse un condomino senza invece esserlo.

PRESCRIZIONE DEL CREDITO DEL CONDOMINIO: i crediti del condominio si prescrivono in dieci anni (art. 2946 c.c.).

SOMME ANTICIPATE PER CONTO DEL CONDOMINIO: l'amministratore cessato dalla carica può agire, per recuperare le somme anticipate a favore del condomino, sia nei confronti del condominio in persona del nuovo amministratore che lo ha sostituito, sia nei confronti dei singoli condomini, ma in questo caso può agire in proporzione ai millesimi di proprietà di ciascuno e comunque in base alle delibere di approvazione delle spese e la relativa ripartizione (Cass. 24.11.2008, n. 27890).

L'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. 30.3.2006, n. 7498).

L'amministratore non può trattenere i documenti concernenti la gestione finché non è stato rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra le prestazioni, originate da titoli diversi.

PRESCRIZIONE DEL CREDITO DELL'AMMINISTRATORE: il credito dell'amministratore per il rimborso delle somme anticipate per conto del condominio si prescrive nel termine di cinque anni ai sensi dell'art. 2948 n. 4 c.c., in quanto è onere dell'amministratore sottoporre all'assemblea, all'inizio di ogni anno di gestione, il proprio rendiconto.

Il diritto di credito per anticipazioni, effettuate nel corso della sua gestione dall'amministratore per conto del condominio, ha natura di credito di valuta. Pertanto, all'amministratore cessato dall'incarico, il quale chieda il rimborso delle spese suddette, non spetta una somma a titolo di rivalutazione monetaria (Trib. Roma 25.10.1997).

ATTI CONSERVATIVI

LEGITTIMAZIONE IN GIUDIZIO: l'amministratore ha il dovere di mantenere integre le parti comuni quindi è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio, nei confronti dei singoli condomini e dei terzi, per compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni di un edificio, ivi compresa la richiesta delle necessarie misure cautelari (Cass. 1.10.2008, n. 24391). Può anche esercitare l'azione di reintegrazione nel possesso in relazione ad un'area di uso comune da parte dei condomini (Cass. 27.7.2007, n. 16631). Può accadere infatti che un condomino abbia illegittimamente preso possesso, ad esempio, di una parte del cortile condominiale, o abbia chiuso con un cancello l'accesso alla cantina del condominio: in tutti questi casi l'amministratore dovrà intervenire e esigere la rimessa in pristino.

Al contrario, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, cod. civ.) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea (Cass. 08/01/2015 n. 40).

L'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato. Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi l'azione di cui all'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto (Cass. 21.3.2000, n. 3304).

L'omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina è penalmente sanzionata dall'art. 677 c.p. e l'obbligo di provvedere all'esecuzione dei lavori necessari a rimuovere il pericolo sorge indipendentemente da qualsiasi provvedimento coattivo della pubblica amministrazione (Cass. pen. 18.09.2001). L'amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell'ultimo piano dell'edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l'estetica della facciata dell'edificio.

Inoltre l'amministratore è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto a conservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (Cass. 17.6.2010, n. 14626).

Ai fini della conservazione delle cose comuni l'amministratore può accedere alle proprietà esclusive quando l'uso delle proprietà esclusive ponga in pericolo la salvaguardia e l'integrità delle parti comuni dell'edificio, come ad esempio la detenzione di materiali esplosivi o infiammabili, l'eccesivo sovraccarico dei pavimenti con macchinari pesanti, immissioni eccessive, di fumo, di calore etc.

L'amministratore del condominio non è legittimato, senza autorizzazione dell'assemblea, ad intraprendere azioni non conservative, quale quella volta ad ottenere l'equa riparazione del danno per violazione del termine ragionevole di durata del processo, ai sensi della legge n. 89 del 2001 (Cass. 11.12.2009, n. 25981). L'amministratore di un condominio non è legittimato altresì, senza autorizzazione dell'assemblea, all'esperimento di azioni reali contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell'edificio, a meno che non rientrino nel novero degli atti meramente conservativi (Cass. 6.2.2009, n. 3044).

RENDICONTO DELLA GESTIONE

NOZIONE: il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità , di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti (art. 1130 bis comma 1 c.c.).

NOMINA DI UN REVISORE: l'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1130, comma 1, c.c.).

DIRITTO DI VISIONE: i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

CONSIGLIO DI CONDOMINIO: l'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre Condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo (art. 1130 bis, comma 2, c.c.).

IMPUGNAZIONE DEL RENDICONTO: la deliberazione dell'assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell'amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall'art. 1137 c.c., comma 3, non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell'impugnazione della delibera (Cass. 4.03.2011 n. 5254).

L'amministratore è tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta in qualsiasi tempo, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile del condomino (Cass. 21.09.2011 n. 19210).

PREVENTIVO DELLE SPESE

Oltre al rendiconto della gestione l'amministratore alla fine di ciascun anno sottopone all'assemblea il preventivo delle spese occorrenti per l'anno successivo e le ripartisce tra i condomini. Il preventivo approvato dall'assemblea determina i limiti massimi di spesa entro i quali l'amministratore si dovrà contenere nella gestione. In attesa dell'approvazione del bilancio preventivo l'assemblea può autorizzare l'amministratore a richiedere ai condomini pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale (Cass. 27.3.2003, n. 4531).

Qualora non vi sia coincidenza tra quanto richiesto dall'amministratore con il preventivo e quanto accordato dall'assemblea con il verbale di nomina, prevale sempre quest'ultimo, purché naturalmente l'amministratore abbia accettato l'incarico.

AUMENTI IMPREVISTI DI SPESE: può accadere che le spese da erogare nel condominio si rivelino superiori a quelle approvate nel preventivo. In tal caso l'amministratore deve convocare una nuova assemblea che autorizzi la variazione delle quote dei condomini (Cass. 18.5.1994, n. 4831).

E' quindi annullabile, la delibera assembleare che dovesse lasciare libero l'amministratore di aumentare i contributi normali previsti del preventivo, a seguito di aumenti dei costi di gestione, dovendo egli far fronte alle nuove spese con l'utilizzo di un apposito fondo speciale, ove esistente, o provvedere a convocare l'assemblea per adeguare il preventivo ai mutati costi.

RAPPORTI TRA AMMINISTRATORE E ASSEMBLEA

CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA: l'amministratore di condominio esercita i propri poteri e le proprie funzioni rapportandosi con l'organo dal quale trae la proprio legittimazione ad operare: l'assemblea dei condomini (vedi voce "assemblea").

L'amministratore convoca annualmente l'assemblea ordinaria per le deliberazioni concernenti (art. 66 disp. att. c.c.):
 

1) la conferma dell'amministratore e la sua eventuale retribuzione; 2) l'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa ripartizione tra i condomini; 3) l'approvazione del rendiconto annuale e l'impiego del residuo attivo della gestione; 4) le opere di manutenzione straordinaria, costituendo, obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

DIVIETO DI DELEGA: all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea (artt. 67, comma 5, disp. att c.c.).

SITO INTERNET: su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini (art. 71 quater disp,. Att. c.c.).

 

RAPPORTI CON I CONDOMINI E CON I TERZI

EFFICACIA DEI PROVVEDIMENTI: i provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini (art. 1133 c.c.).

IMPUGNATIVA: contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall'art. 1137 c.c.: contro le deliberazioni ritenute dal condomino dissenziente contrarie alla legge o al regolamento di condominio, questi può proporre ricorso all'autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni decorrenti dalla data di deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti (art. 1137 c.c.).

RESPONSABILITA' VERSO IL CONDOMINIO: l'amministratore cessato dall'incarico, nel caso in cui non provveda a restituire al condominio tutta la documentazione ad essa pertinente, rimane responsabile di tutti i danni che il condominio affermi e dimostri per effetto dalla mancata o ritardata restituzione.

RESPONSABILITA VERSO TERZI: Il condominio risponde, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., dei danni subiti da terzi estranei ed originati da parti comuni dell'edificio, mentre l'amministratore, in quanto tenuto a provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia delle stesse, è soggetto, ai sensi dell'art. 1218 cod. civ., solo all'azione di rivalsa eventualmente esercitata dal condominio per il recupero delle somme che esso abbia versato ai terzi danneggiati (Cass. 14/08/2014 n. 17983).

 

Il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione dei lavori su parti comuni dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l'amministratore stesso (Cass. 30/09/2014 n. 20557).

 

RESPONSABILITA VERSO TERZI: l'amministratore ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini. L'obbligo di vigilanza sussiste anche nell'ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell'edificio condominiale. Conseguentemente l'amministratore è responsabile del danno alla persona sofferto da un condomino in conseguenza dell'inciampo in una insidia (ad esempio, una buca nel cortile condominiale) creata dall'impresa cui siano stati appaltati lavori di manutenzione del medesimo cortile (Cass. 16.10.2008, n. 25251).

RESPONSABILITA' PENALE: la responsabilità penale dell'amministratore di condominio va considerata e risolta nell'ambito del capoverso dell'art. 40 c.p., che stabilisce che "non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico di impedire equivale a cagionarlo". Per rispondere del mancato impedimento di un evento è cioè necessaria l'esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi allo scopo: detto obbligo nasce dal rapporto di rappresentanza volontaria intercorrente fra il condominio e l'amministratore (Cass. 23.9.2009, n. 39959). Ad esempio, incombe sull'amministratore l'obbligo di rimuovere il pericolo per l'incolumità delle persone derivante dalla minacciante rovina di parti comuni dell'edificio condominiale. La contravvenzione di omissione di lavori in edifici che minacciano la rovina di cui all'art. 677 c.p. ha carattere permanente in quanto tale stato perdura fino a che il pericolo per la pubblica incolumità non sia cessato (Cass. pen. 20.11.1996).

TUTELA DELLA RISERVATEZZA: possono formare oggetto di trattamento da parte dell'amministratore le sole informazioni personali pertinenti e necessarie allo svolgimento dell'attività di gestione e amministrazione delle parti comuni.

L'amministratore dovrà chiedere al condominio il consenso al trattamento dei dati personali per le finalità inerenti allo svolgimento del mandato professionale. L'amministratore dovrà custodire i dati in suo possesso in maniera sicura non oltre il periodo necessario allo svolgimento del mandato.
 

- La comunicazione di dati personali è consentita con il consenso o se ricorrono altri presupposti di legge. Per prevenire illecite comunicazioni e diffusioni di dati personali l'amministratore deve adottare idonee misure di sicurezza previste dal Codice della privacy (Garante Privacy 18.5.2006). - In quanto titolare del trattamento, può trattare solo informazioni personali pertinenti e necessarie per la gestione e l'amministrazione delle parti comuni. Le informazioni possono riguardare sia tutto il condominio (dati relativi a consumi collettivi), sia i singoli partecipanti (dati anagrafici, indirizzi, quote millesimali). I numeri di telefono possono essere trattati solo con il consenso degli interessati, a meno che compaiano già in elenchi telefonici pubblici (Garante Privacy 18.5.2006). - Per verificare l'esattezza degli importi dovuti, l'amministratore deve fare in modo che ciascun condomino può essere informato, in sede di rendiconto annuale o su richiesta, delle somme dovute dagli altri e di eventuali inadempimenti. - E' invece vietata la diffusione di dati personali mediante l'affissione di avvisi di mora o di sollecitazioni di pagamento in spazi condominiali aperti al pubblico, in cui è consentita solo l'affissione di avvisi generali (quali convocazioni di assemblea o comunicazioni urgenti). - I dati sanitari possono essere trattati solo se indispensabili ai fini dell'amministrazione del condominio (come in caso di danni a persone anche diverse dai condomini, o per particolari deliberazioni, come nel caso dell'abbattimento delle cosiddette "barriere architettoniche"). - L'amministratore può esercitare il diritto di accesso ai dati riferiti al condominio nel suo complesso (ad esempio alle informazione relative al consumo globale di energia ed acqua); il singolo condomino può sempre accedere ai dati che lo riguardano, rivolgendosi all'amministratore (Garante Privacy 18.5.2006).

AMMINISTRATORE E FISCO

REGIME FISCALE: il compenso dell'amministratore di condominio è assoggettabile ad Iva alla stregua di qualsiasi altra attività di lavoro autonomo. Non lo è ai sensi dell'art. 5, secondo comma, del D.P.R. 26 ottobre 1977, n. 633, soltanto se l'attività venga espletata senza l'impiego di mezzi organizzati, rientrando tale attività, altrimenti, tra le prestazioni di servizi espletate nell'esercizio di arti e professioni (Cass. 1.7.2007). Per avviare l'attività, l'amministratore deve richiedere la partita Iva entro 30 giorni dall'inizio della stessa utilizzando, se si tratta di persona fisica, il Modello AA9/8.

Il codice attività da indicare nel predetto modello è il 68.32.00 - Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.

In quanto lavoratore autonomo l'amministratore deve tenere i registri obbligatori Iva, effettuare le liquidazioni periodiche, versare l'imposta IVA dovuta, tenere la contabilità in forma ordinaria, o semplificata a seconda del volume di affari, nonché i registri contabili obbligatori quando sono ritenuti necessari dalla normativa.

Se l'attività di amministratore viene svolta insieme ad'altra attività professionale di lavoro autonomo, l'amministratore è soggetto Iva in quanto la sua attività genera reddito da lavoro autonomo.
 

- Se l'attività viene svolta da società di persone o di capitali, nominate amministratori con rappresentanza del condominio, il reddito che le stesse percepiscono è qualificato come reddito d'impresa e si applicano gli obblighi previsti dalle disposizioni Iva. - Se l'attività viene svolta,ad esempio, da un condomino che si occupa della gestione del proprio stabile, si tratta di non esercente arti o professioni che svolge in via continuativa l'attività di amministratore senza vincolo di subordinazione, senza impiego di mezzi organizzati e con retribuzione periodica stabilita, quindi l'attività genera reddito assimilabile a quello di lavoro dipendente e ai relativi compensi si applicano le regole proprie della tassazione del reddito da lavoro dipendente.

Se il condominio ha alle proprie dipendenze lavoratori dipendenti o assimilati, l'amministratore deve rispettare anche le altre disposizioni in materia, tra cui la tenuta dei libri obbligatori (in primo luogo, libro paga e libro matricola) e l'adempimento degli obblighi nei confronti degli istituti previdenziali e assistenziali.

ICI: l'amministratore deve versare l'Ici sugli immobili di proprietà condominiale qualora il regolamento comunale del luogo ove è ubicato il fabbricato lo consenta. In tal caso, l'amministratore effettuerà la ripartizione tra i condomini in base ai rispettivi millesimi di proprietà, fornendo loro la documentazione relativa alla determinazione e al versamento dell'imposta.

L'Ici deve essere versata in due rate:
 

- la prima, in acconto, va pagata entro il 16 giugno ed è pari al 50% dell'imposta dovuta per l'anno; il calcolo si effettua tenendo conto dell'aliquota applicata dal comune per l'anno precedente; - la seconda rata, a saldo, si versa entro il 16 dicembre e si calcola applicando l'aliquota deliberata dal Comune per l'anno in corso.

Il pagamento può essere effettuato anche in un'unica soluzione entro la scadenza del 16 giugno applicando l'aliquota del comune per l'anno in corso.

SOSTITUTO D'IMPOSTA: l'amministratore è il soggetto normalmente incaricato dal condominio a porre in essere gli adempimenti correlati alle funzioni di sostituto d'imposta. A tal fine dovrà predisporre il modello 770 che contiene tutte le informazioni relative ai compensi erogati e le ritenute operate nel corso dell'anno solare da parte del condominio. Infatti il condominio agisce come sostituto d'imposta ed opera le ritenute quando eroga compensi in denaro o in natura soggetti a ritenuta.

L'amministratore, per conto del condominio, deve effettuare e versare le ritenute sui seguenti compensi erogati dal condominio stesso:
 

- per lavoro dipendente (si pensi alle retribuzioni corrisposte al portiere, all'addetto alle pulizia scale); - per lavoro autonomo anche occasionale (compensi corrisposti all'amministratore e/o ad altri professionisti che hanno prestato la loro opera a favore del condominio - ad esempio, prestazioni di ingegneri, geometri, eccetera); - per contratti di appalto di opere o servizi;

Le ritenute si effettuano, a titolo d'acconto, all'atto del pagamento, nelle seguenti misure:
 

- redditi di lavoro dipendente secondo le aliquote Irpef; - redditi di lavoro autonomo, anche occasionali: aliquota del 20 per cento; - per prestazioni relative a contratti di opera o di appalto: aliquota del 4 per cento.

Sono assoggettate a ritenuta le prestazioni eseguite per interventi di manutenzione o ristrutturazione dell'edificio condominiale.

Le ritenute devono essere versate mediante modello f24 intestato al condominio entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui sono state operate o dovevano essere operate.

Ogni anno l'amministratore, entro il 28 febbraio dell'anno successivo a quello in cui i compensi sono stati erogati, è tenuto alla predisposizione della certificazione dei compensi soggetti a ritenuta, da cui si evince, per ciascun percipiente l'ammontare dei compensi assoggettati a ritenuta di acconto e le ritenute versate.

Le certificazioni da rilasciare sono:
 

- Cud, se sono stati corrisposti compensi per lavoro dipendente o assimilato; - una certificazione a schema libero se sono stati corrisposti compensi per lavoro autonomo o per prestazioni relative a contratti di appalto di opere o servizi.

QUADRO AC: l'amministratore che risulta in carica al 31 dicembre deve comunicare all'Anagrafe tributaria l'importo complessivo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell'anno solare e i dati dei relativi fornitori

LOCAZIONI PARTI COMUNI: nel caso in cui il condominio percepisce reddito per effetto di locazione di parti comuni, l'amministratore dovrà inviare a ciascun condominio apposita dichiarazione dalla quale risulta il reddito percepito in proporzione ai millesimi di proprietà da inserire nella dichiarazione dei redditi, nonché relativamente a quella parte dovrà anticipare l'Ici.

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